1.1 Ожидаемая застройка
Постройка новых единиц площади складской недвижимости высчитывалось исходя из формальной модели равновесного рыночного пространства. Арендная ставка и эластичность предложения высчитывались по информации, основанной на опубликованных данных агентств. Учтены следующие параметры:
а) Средний период , необходимый для постройки складского помещения — около 3-х лет (по информации издания MALB)
б) Средняя чистая арендная ставка 2012 года за квадратный метр недвижимости класса А составила 135$ (согласно отчету Knight Frank)
в) Средняя стоимость замещения за метр квадратный составила 119.2$. Ниже приведен расчет стоимости замещения.
| Наименование | Стоимость | Источник |
| Общая стоимость замещения (м.кв.) | 1070$ | Экспертная оценка id:Result |
| Ставка капитализации | от 11% | Knight Frank |
| Запрашиваемая стоимость аренды | 118$ | |
| Уровень вакантности | 1% | Knight Frank |
| Замещающая стоимость аренды | 119.2$ |
Согласно полученным данным, средняя арендная ставка выше замещающей стоимости аренды при ожидаемом минимальном возврате на инвестицию в 11%, что фактически означает продолжение застройки. Следует учесть, что застройка будет производиться в удалении от МКАДа от 10 километров и больше, а также возможно присутствие на рынке иностранных застройщиков, вызванное разницей в ожидаемой прибыли между Москвой и средними показателями по Европе и США.
д) Эластичность предложения составляет 28% (основываясь на уровне предложения, опубликованного Knight Frank)
Согласно полученным результатам, уровень строительства складских помещений класса А в Москве в 2015 году достигнет 608 000 метров квадратных.
1.2 Объем предложения к 2015 году
В конце 2013 года общий объем предложения качественных складских площадей составит порядка 8.3 млн. квадратных метров. На 2014 год уже анонсировано порядка 1.8 млн квадратных метров складской недвижимости. Тем не менее, мы ожидаем снижения темпов рынка к 2015 году, связанного с замедлением роста арендных ставок (с 5% до 2-3%), увеличением доли вакантных площадей и насыщением рынка «built to suit», являющегося основным направлением постройки качественных складских помещений на сегодняшний день. К концу 2015 года общее предложение составит порядка 10.7 млн. квадратных метров.